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韩国楼市“退烧”:上半年公寓成交腰斩 家庭债务急升或拖累经济复苏

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2022-08-05 09:17

  韩国楼市“退烧”:上半年公寓成交腰斩 家庭债务急升或拖累经济复苏

  猝不及防,向来火爆的韩国楼市猛然“降温”。

  据韩国房地产委员会7月底公布的数据,1月至6月期间,全国交易的公寓数量为184134套,比去年同期下降了50.6%,创出自2006年以来的最低水平。而在房屋交易数量减少时,韩国的平均房价也迎来下跌。该委员会数据显示,今年上半年,全国平均房价下跌了0.16%,而首尔的价格在此期间下降了0.25%。

  韩国房租价格也出现变动。韩国国民银行的每月住宅统计数据显示,首尔的公寓平均全租价格从6月的6.7792亿韩元下降到7月份的6.7788亿韩元,为39个月来首次月环比下降。

  除了韩国,近期,加拿大、新西兰和澳大利亚的房价都出现了较大的跌幅。这背后,都与这些国家加快加息节奏有关。有分析认为,加拿大、新西兰、英国等国家在加息之后,房贷利率也相继提高,这对购房者的置业积极性打击很大。

  在这种情况下,因房贷而出现的债务问题在韩国尤为突出。国际金融协会(IIF)发布的报告显示,今年第一季度,韩国家庭债务占国内生产总值(GDP)的比例高达104.3%,在受调查的36个国家和地区中排名第一。

  首尔房价创26个月最大跌幅

  楼市碰上量价齐跌式的“降温”,让不少韩国民众感到突然。

  韩国房地产委员会数据显示,今年上半年,全国平均房价下跌了0.16%,而首都首尔的跌幅更为明显,同期价格下降了0.25%。价格跌势持续,就在上周,首尔公寓价格出现26个月来最大跌幅。数据显示,6月首尔的公寓成交量同比下降73%,整个上半年来看,首尔的公寓交易量同比下降79.4%。

  在韩国,房产价格下跌的状况颇为罕见。因为在过去多年来,韩国房价一直在疯涨,而且还有不少人认为在韩国投资房产是致富的途径。

  谈及韩国房地产市场火热的原因,日本亚洲成长研究所所长、教授戴二彪向21世纪经济报道记者表示,有几方面因素:“首先,韩国国土面积为10万平方公里,人口密度很高;其次,韩国近年经济增长势头不错,人均GDP逼近日本,自信乐观情绪上升;再者,之前为了刺激经济、应对疫情,欧美和日韩都争相推出金融宽松政策,导致货币泛滥。在这些因素综合作用下,相信韩国房价会继续上升的国民占了大多数,导致房地产市场出现火爆行情。”

  面对房价的居高不下,韩国文在寅政府在5年间曾出台多达25轮的楼市调控政策,但都收效甚微,房价仍步步攀升。韩国国民银行数据显示,2017年5月,在首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元,而到了2021年10月,这一均价达到12.1亿韩元。

  “在文在寅政府期间,韩国首尔大都市圈房价涨了一倍多,国民还是很想借贷买房,因为相信房价会继续上升。”戴二彪向记者表示,继韩国楼市连涨86周后,2022年1月房地产价格首次下跌,此后因为跟随美国上调利率,全国房价明显出现下行,最近跌幅逐步增大。当前韩国房价上升的预期已经大大减退,按照房地产“买涨不买跌”的规律,预计韩国楼市的需求会持续下降。

  南京大学公共政策研究院研究员、首尔国立大学市场与政府研究中心兼职研究员朴龙也向21世纪经济报道记者表示,韩国房地产价格下调与政府加息是息息相关的。他表示,从去年下半年开始韩国央行多次提升基准利率后,房价上升得到了有效抑制。特别是,今年4月以后韩国房价开始下降,“房价下降和低成交量是同时形成的,因此我认为韩国家庭贷款量会有所减少。”

  房价下跌或许并不意味着韩国楼市已经走到拐点。亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人集团CEO卡斯夫·安萨里(Kashif Ansari)表示:“韩国人将房产作为主要财富,但当前韩国出现了明显的购房代沟,40岁以下的韩国人住宅拥有率明显低于40岁以上人群。”

  韩国政府正推出一系列举措,有意提振低迷的楼市,包括拟取消实施四年的综合房地产税重课税率。这项税收是针对多套住宅拥有者,日后征税将只根据课税标准适用税率,与拥有住宅的数量无关。对此,朴龙认为,此举主要是为了扩大交易量。

  此外,楼市优惠政策还包括:从8月1日起,韩国生平首套房购买者贷款金额比例(LTV)上限放宽至80%;将“名下拥有一套房产者在限制地区贷款购入房产时,需在6个月内处理已购入房产”的规定延期至2年;以生活稳定资金为目的的住宅担保贷款限额从1亿韩元放宽至2亿韩元等。

  这些举措的效果还有待观察,但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,资金持续进入韩国房地产市场将是常态。“像韩国这种外向型经济体,其经济的发展跟全球经济的波动性高度关联,若外部环境得不到改善,资金将会加快进入房地产市场,加剧房地产市场泡沫。”他补充道。

  家庭债务风险飙升

  由于在疫情下实施降息和多轮财政刺激政策,韩国与全球其他发达经济体一样,不得不承受货币超发带来的“苦果”。

  今年以来,韩国央行已经三次提高利率,但通胀仍在加速飙升。自此,韩国国内的房价也开始上涨。易居7月中旬发布的一项报告显示,2021年至今,韩国全国多户住宅基准房价涨幅高达36%。尽管如今房价有所回落,但仍然处于高位,意味着民众买房的压力依旧很大。房价本就高企,而加息之后,贷款利率也预计会同时升高。

  据韩国银行业数据,截至6月10日,韩国四大商业银行的住房抵押贷款固定利率产品年利率为4.28%至6.81%。业界预测,韩国央行年底之前可能将基准利率上调至2.75%,届时住房抵押贷款利率最高将涨到8%以上。

  此外,更让人担忧的,是韩国家庭债务负担的不断加重。有数据显示,2021年年末,韩国家庭负债与可支配收入的比率达到了206%。国际金融研究所针对36个主要经济体的数据显示,一季度韩国家庭债务与GDP之比为104.3%,是世界上最高的国家之一。

  “韩国的家庭债务与GDP比之高在经济合作与发展组织(OECD)成员国中名列前茅,2022年全国家庭债务人均3万美元左右,规模很大。”戴二彪向记者表示,这与韩国的信用卡消费优惠政策有关,但副作用是,像美国消费者一样,韩国民众也养成了借钱消费的习惯。有子女的韩国家庭债务中,近年房贷债务占了很大比重,因此最近韩国利率上调,给韩国许多家庭带来破产风险。

  据悉,由于韩国近四分之三的家庭财富与房地产有关,抵押贷款利率上升可能会增加违约率。韩国的金融监管机构预计,一旦平均抵押贷款利率从目前的5%至6%升至7%,可能出现贷款违约的人数将增加50万至190万。

  朴龙表示,家庭负债增加的主要原因,是房价的暴涨带来的房地产抵押贷款额的整体上升。但他并不认为,韩国会出现较大范围的违约率,“因为自2018年开始,韩国政府已经实施了较为严厉的房地产抵押贷款制度。首尔圈购房者的平均首付高于50%,只要房价不暴跌就不会出现较大范围的违约率。”

  家庭债务的飙升即便不会触发金融危机,也会引致其他负面影响。多位受访专家向记者表示,住房方面的支出过大,可能会削弱韩国家庭的消费能力。严跃进认为,住房支出在韩国家庭中的比重很高,随着房贷利率上涨,韩国家庭消费将变得很脆弱,再加上疫情之下,韩国民众的收入受到影响,这将进一步削弱韩国家庭的消费能力。

  当前,在地缘局势紧张、全球疫情仍然反复的背景下,韩国经济受到物价高涨和出口放缓等因素影响,有分析指,韩国今年下半年经济下行风险增大。从具体数据来看,韩国第二季度经济增长主要依靠服饰、餐饮住宿等内需消费拉动,该季度个人消费环比增长3%,而设备投资和进出口都录得环比负增长。

  然而,日益飙升的通胀仍是韩国扩大内需增长的绊脚石。8月2日,韩国政府公布的数据显示,7月份消费者价格指数(CPI)较上年同期上涨6.3%,高于6月的6%。韩国央行行长李昌镛此前一天表示,韩国央行本月可能加息25个基点,但不排除更大幅度加息的可能性。

  若韩国再次加息,必然会对消费产生抑制作用。再加之当前家庭债务负担上升,韩国国内的消费动力或会变得更加疲软。

  胡慧茵 广州报道

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